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商品房預售制度短期內不宜取消
發布日期 : 2018-10-31 09:26:27 文章來源 : 中國證券報

  據了解,10月10日-11月14日,廣東中山合計將推出14宗住宅用地,所有宅地均明確了現房銷售的出讓條件。今年以來,中山推出的現售地塊占總宅地推出宗數的75%。就在同一時間,深圳首例現房項目上市。

  今年以來,商品房市場出現一些新問題,比如開發商過分強調“高周轉”,導致一些質量及安全事故;比如下半年以來,住建部等9部委對30個城市樓市秩序整頓中發現,無證施工、無證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在。而且,近年來樓市炒風越來越盛,加杠桿買房的范圍擴大。樓市存在的上述諸多積弊,很大程度上與商品房預售制度有關。預售制度下,在建房屋預先賣給購房人,開發商提前收回資金和利潤,這是行業普遍奉行“高周轉”的前提。

  根據海通證券對部分城市的抽樣研究,一線、二線和三線城市的預售條件(項目出地面層數占比)均值分別為81%、78%和56%,即層級越低的城市,預售條件越寬松,這就給開發商加杠桿提供便利,迅速收回資金并投入下一個項目,有的項目5個月實現再周轉。“蘿卜快了不洗泥”,高周轉也埋下房屋質量和安全的禍根。而且,預售下的“高周轉”策略,在某種程度讓房地產開發異化為資本運作。

  同時,實踐中預售審批靈活,預售規定較為籠統。比如《城市商品房預售管理辦法》對于新房預售準入的“三項條件”中有一條,即“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”,很多項目僅土地出讓金就達到了25%。于是,為了追求周轉速度,拿地即蓋售樓處,無證施工、無證銷售現象很多。另外,僅僅基于樣板房參考的預售,客觀上縱容開發商虛假宣傳和營銷,創造出投資炒作的空間,導致市場炒風盛行、房價上漲,增加爛尾和延期交付概率。

  而且,借助預售加杠桿,房地產行業準入門檻下降,社會資金紛紛涌入,實體經濟“脫實入虛”。目前,行業集中度低,也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發展。同時,預售審批彈性大,“審批-進度監管-銷售”閉環基本由一個行政部門監管,也滋生囤地炒地、捂盤惜售等問題。因此,近期各界對商品房預售多有詬病,管理層探討取消預售在情理之中。不過,基于投入-產出期限錯配、資金密集,借助預售銷售房屋是國際慣例,比如英美、日本和我國香港和臺灣地區等。

  英美日等國家不管是開發商,還是購房者都可以通過多渠道融資,比如多層次的資本市場、地產基金、REITs等。即便如此,預售制度還是很重要,而且老百姓購房僅需要10-20%的首付。本質上,“預售+按揭”就是順應商品房大宗消費、高門檻和高成本的特性,通過縮短住房供應周期、增加供應規模、降低財務成本、降低房價,開發商和購房者實現雙贏。

  相比發達國家,從歸口管理的住建部到各級地方行業主管機構,我國對于商品房預售有嚴格的制度規定。一是預售獲批有“三個條件”,即繳清土地出讓金、取得規劃許可證、投入資金達到總投資的25%;二是預售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程;三是各地普遍有預售資金監管制度,即首付款、按揭貸款嚴格按照工程形象進度支付。此外,我國還有嚴格的竣工交付驗收程序。從監管上看,我國預售門檻比英美日要高,因此根源不在預售本身。

  首先,基于低層、高層、中高層不同進度要求的預售審批是否嚴格;其次,項目資本金是否實繳到位、是否屬于自有資金;再次,“先證后售”(即先審批規劃許可,后審批預售)的程序是否嚴格遵守;最后,預售資金(首付款及按揭貸款)是否嚴格按照工程進度撥付。對出現的延期交付、質量問題,完全可以像新加坡等國家和地區一樣,留部分預售資金到交付后再撥給開發商來解決;對于政府承擔預售審批的行政風險,可通過購買評估機構等獨立第三方提供的預售達標報告來解決。

  從目前我國開發商融資模式單一、“招拍掛”下土地價格高企,以及房價高企、供求矛盾大等現狀來看,短期內取消預售的可能性比較小。但是,基于完善政府“放管服”服務和行政審批改革,完善預售制度的可能性比較大。比如,提高預售門檻,一律封頂預售;熱點區域啟動現售試點等。而一二線重點城市存量房屋規模大,新增供地實施現售不影響短期供求關系。

  首先,如果啟動現售,由于項目的回款周期拉長,期間費用會明顯增加,開發商利潤率會下降。為了保障利潤率,開發商或許會選擇提高房價或加快工程進度來解決。事實上,所謂的“高周轉”,應該是借助于提高運營效率、壓縮報批報建、實施戰略采購、設計和部件標準化、住宅產業化,應用先進的管控模式、技術手段、模塊標準化等,加快工程進度,而不是盲目壓縮工期;其次,現售導致開發周轉速度下降,在目前全國期房占新房總供應80%以上的情況下,新房供應在短期內減少,但中期內會趨于平衡;再次,預售取消后,短期內房企快速拿地、開工的意愿會下降,這會導致土地市場一定降溫,房地產開發投資會下降,但中期內會趨于平衡;最后,預售取消會導致行業上下游降溫,地方土地財政、固定資產投資都會受到一定沖擊。不過,中期內會趨于平衡和穩定。


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