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全国楼市调整月余:小幅降价为主 长期走势难预料
发布日期 : 2018-11-07 10:27:02 文章来源 : 中新经纬

  中新经纬客户端11月7日电 (薛宇飞)“郊区已开始降价,市区也有几个特价楼盘,?#19968;?#26159;想再等?#21462;!?/p>

  从9月底开始,星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨,交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市,仅仅一个多月的时间,就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态?#21462;?/p>

  事实上,中新经纬发现,除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外,绝大多数城市并未出现明显的降价,而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏?#20445;?#22810;以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价,直接调整价格的并不多见。

  市场转冷虽已成事实,但会有多大幅度地回调,仍然难以预料。?#24615;?#22320;产首席?#27835;?#24072;张大伟认为,虽然短期内房地产市场仍将继续调整,但由于楼市受政策影响较大,长期走势难以做出明确判断。


  观望情绪渐浓 热点城市成交量下跌


  27岁的刘晖(化名)这?#25945;?#27491;在河?#29616;?#24030;看房,虽然房子是为结婚准备的,婚礼也已经在筹备中了,但他并不着急入?#37073;?#20182;说:“郊区楼盘已经开始降价,市区也出现了几个特价楼盘,?#19968;?#26159;想再等?#21462;!?/p>

  该城市的一家大型房产交易?#25945;?#30340;工作人员对中新经?#28526;?#31034;,限购限贷后,投资客基本被挤了出去,现在的客户以刚需族和换房族为主,而这类购?#31354;?#23545;价格比较敏感,观望的人比较多。她说:“市区的房价目前比较平稳,客户也不着?#20445;?#37117;在慢慢选。”

  克而瑞地产研究中心的数据显示,10月,郑州市商品住宅成交面积同比上升36%,环?#35748;?#36300;21%,较2018年月平均成交面积低10%。

  成交面积萎缩的情况在许多城市都已出现。上述机构称,10月,在机构监测的29个重点城市中,商品住宅成交面积为2302万平方米,同?#20173;?#38271;9%,环?#35748;?#38477;6%,当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水?#20581;?/p>

  其中,一线城市成交低位回升态势在10月戛然而止,同?#21462;?#29615;比齐跌,环?#28909;?#20943;45%,同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平,同?#20173;?#38271;10%。各城市市场热度持续分化,成都、合肥、无锡、佛?#20581;?#24464;州等城市继续保持较高热度,同?#21462;?#29615;比齐增;长?#22330;?#26477;州、苏州、青岛、南京等城市市场降?#26053;?#26174;,预计后市成交仍将保持小幅微降。

  ?#24615;?#22320;产研究中心也称,今年“金九银十”成色不足,大部分热点城市商品房成交量均出现环?#35748;?#34892;,10月,其监测的20个热点城市合计成交1448万平方米,环?#35748;?#35843;11%。

  “‘金九银十’实际上是传统概念,现在已经不存在了。以前冬季施工困难,零度以下基本就不能施工,开发商必须在9~10月把房子预售出去,所以这两个月成交?#24613;确?#24120;高,但随着?#38469;?#30340;提高,这一问题已经不存在。从最近几年的市场看,受长假影响,9~10月整体成交量都低于11~12月。”张大伟说。

  成交不振也导致库存有所上升。克而瑞地产研究中心称,10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升,但涨幅均在10%以内,同?#20173;?#28072;多跌少。


  整体降幅不大 分化较为?#29616;?/strong>


  相比成交量,房价只是部分地方出现小幅下降,仅用涨或者跌来描述市场,则有失偏颇。分化不仅出现在城市与城市之间,城市内部也存在不同的表现。

  从8月中旬开始,天津津南区某大型楼盘就一?#26410;?#25512;出优惠促销活动,从未间断。8月中旬推出“8周?#26165;歟?#24863;恩大促”的优惠活动;9月中下旬,以“中秋巨?#20303;?#21517;义推出特价房,并且限制交易时间与交易数量;国庆期间推出两栋特价楼,声称数量不多,优惠活动会尽快结束。

  然而,9月底的楼市已经明显遇冷,地处天津市郊的上述楼盘即便推出特价房,也难以短期售完。中新经纬11月5日向一位房产中介询?#23454;?#30693;,上述楼盘优惠活动虽然已经结束,但价格与之前相差不多,小户型住宅最低价为1.2万多元/平方?#20303;?/p>

  9月底以来,以特价房、精装房改为毛坯房交付、赠送车位等促销手?#26410;?#26367;直接降价,在许多城市已十分常见。张大伟称,变相降价的方式相对缓和,也在一定程度上说明降价并不明显。但这种价格调整容易陷入“价格黑洞?#20445;?#23548;致统计数据难以?#20174;?#30495;实的市场价格。

  张大伟认为,现阶?#32428;?#29616;降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市,且整体降价幅度有限,大多数城市处于持平状态。而在一些三?#21335;?#22478;市,还存在价格上涨的情况。

  从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价来看,三?#21335;?#22478;市的房产交易市场较为活跃,在10月城市新房房价环?#26085;?#24133;排行榜上,保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐、大连位?#26143;?#20116;,其中,保定以5.3%的环?#20173;?#24133;位居第一。找房热度上,三?#21335;?#22478;市热度明显回升。

  “从下跌的城市看,更多的还是体现在大城市的部分项目上,整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加,也容易带动房价下调。”易居研究院智库?#34892;难?#31350;总监?#26174;?#36827;说。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经?#28526;?#31034;,从成交量上看,房地产市场确实出现了拐点,定价也有所松动,但整体降幅不大。对购?#31354;?#32780;言,由于房贷利率上调,实?#20107;?#25151;负担并未减少。


  短期仍将回调 长期难以预料

  

  这场楼市调整,或许只是刚刚开始。多位?#30340;?#20154;士认为,未来几个月,房价仍有回调可能。

  58安居客房产研究院首席?#27835;?#24072;张波认为,在政策从紧基调不变的情况下,未来两个月,商品房整体成交量价不会出现明显波动,但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来,房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显,有价无市的?#32622;?#23558;更多出现在部分一线城市。

  张大伟称,之前支撑市场上涨的三线城市,最近都上涨乏力,热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,?#21592;?#35777;现金周转和完成年?#35748;?#21806;目标。

  不过,?#26174;?#36827;表示,目前这一波降价,除了受?#24335;?#38754;影响,也与楼盘密集供应有关,这个时候必须降价。但11月份以后,若是销售回款不错,房企定价策略可能会趋于强硬。

  对于房地产市场的长期走势,不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多,如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等,会对市场交易产生一定影响。市场情绪虽然悲观,但供应量在增加,如果政策配合到位,市场交易完全可以恢复。”?#26174;?#36827;说,此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势,因此,后续看涨的动力依然很强。

  谢逸枫认为,从现在到明年一季度,房地产市场会呈现持续降温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、财政收入压力加大等因素影响,明年房价上涨的压力较大。

  对未来两年的市场走势,同策研究院给出了详细的判断。同策研究院预计,一线、强二线城市在2018年量稳价跌,2019年量升,2020年价格上涨,但涨价空间有限;弱二线城市2018年量缩价涨,2019年量稳,2020年价格下跌,但幅度有限;三?#21335;?#22478;市市场分化,都市圈内三?#21335;?#22478;市的未来趋势与强二线城市类似,其他三?#21335;?#22478;市目前处于上升期,尽管棚改工作进入后半场,未来?#28304;?#22312;结构性机会。

  但张大伟称,由于房地产市场受国家宏观调控影响较大,而政策走向又难以预料,对于房地产市场的长期走势,很难有一个明确的判断。


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